Mặc dù pháp luật quy định thời hạn xử lý hồ sơ xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai là 15 ngày làm việc, nhưng trên thực tế nhiều dự án vẫn phải chờ từ vài tháng đến lâu hơn. Theo Bộ Xây dựng, cùng với phản ánh từ doanh nghiệp và chuyên gia, hàng loạt vướng mắc trong quy trình pháp lý đang ảnh hưởng đến tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.
Theo quy định hiện hành, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo.
Tuy nhiên, theo TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), quá trình xử lý trên thực tế thường kéo dài hơn nhiều so với thời hạn quy định. Không ít dự án phải chờ từ 3-4 tháng, thậm chí lâu hơn mới hoàn tất thủ tục xác nhận đủ điều kiện mở bán.
Theo TS Đỗ Thị Loan, một trong những nguyên nhân chính là quy trình kiểm tra, nghiệm thu phần móng của dự án. Việc phải trải qua nhiều bước kiểm tra, đối chiếu và xử lý hồ sơ khiến thời gian giải quyết thủ tục bị kéo dài, đồng thời làm tăng chi phí tuân thủ đối với doanh nghiệp.
Ngoài ra, quá trình xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan cũng mất nhiều thời gian ở không ít dự án. Theo bà Loan, nếu thiếu cơ chế xử lý minh bạch, linh hoạt cùng quy định rõ về thời hạn thực hiện, các thủ tục tài chính đất đai sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và nguồn cung nhà ở.
Một điểm nghẽn khác được đề cập là thủ tục xác minh liên ngành. Hồ sơ của doanh nghiệp phải lấy ý kiến đồng thời từ 3-6 cơ quan, gồm UBND phường nơi có dự án, UBND phường nơi chủ đầu tư đặt trụ sở, phòng kiểm tra chuyên ngành, văn phòng đăng ký đất đai cùng các đơn vị liên quan.
Trong khi đó, cơ chế quy định trách nhiệm phối hợp và thời hạn phản hồi giữa các cơ quan chưa đủ chặt chẽ, khiến quá trình xử lý hồ sơ kéo dài hơn dự kiến.
Sau khi Sở Xây dựng ban hành văn bản lấy ý kiến các sở, ngành và địa phương, chủ đầu tư thường phải chủ động theo dõi, đôn đốc hoặc trực tiếp bổ sung hồ sơ tại từng đơn vị. Nếu việc lấy ý kiến không hoàn thành đúng thời hạn, doanh nghiệp có thể phải rút hồ sơ để nộp lại từ đầu, làm phát sinh thêm chi phí và kéo dài thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.
Bộ Xây dựng ghi nhận nhiều bất cập trong quá trình thực thi
Những vướng mắc nêu trên cũng được Bộ Xây dựng đề cập trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Theo báo cáo, nhiều địa phương và doanh nghiệp kiến nghị cần làm rõ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Cùng một loại dự án nhưng cách áp dụng quy định giữa các địa phương còn khác nhau.
Có địa phương yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ hạ tầng kỹ thuật mới được phép mở bán, trong khi nơi khác lại cho phép triển khai theo từng giai đoạn phù hợp với tiến độ đã được phê duyệt.
Sự khác biệt trong cách áp dụng quy định khiến thời gian hoàn thiện điều kiện kinh doanh giữa các địa phương có thể chênh lệch từ 6-12 tháng. Không ít hồ sơ phải bổ sung, giải trình nhiều lần, thậm chí có dự án đã hoàn thành hạ tầng theo quy hoạch nhưng vẫn chưa được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Theo Bộ Xây dựng, những bất cập này làm gián đoạn dòng vốn của doanh nghiệp, kéo dài thời gian thu hồi vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà. Vì vậy, các quy định cần được hoàn thiện theo hướng cụ thể, rõ ràng và thống nhất hơn về điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
Bộ Xây dựng cũng cho biết các quy định hiện hành về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vẫn chưa bao quát đầy đủ các loại hình bất động sản. Việc xác định quyền sử dụng đất chung, riêng khi bán công trình gắn liền với đất còn chưa rõ ràng.
Bên cạnh đó, quy định đối với đất thuê trả tiền hằng năm và đất dịch vụ công cộng trong giao dịch bất động sản cũng chưa được làm rõ.
Theo báo cáo, hệ thống pháp luật hiện nay còn thiếu chế tài đủ mạnh để ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép thông qua hình thức đặt cọc hoặc hứa mua, hứa bán. Ngoài ra, vẫn còn tình trạng dẫn chiếu chồng chéo về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và chưa quy định cụ thể cách xác định công trình đã hoàn thành phần móng, nhất là với nhà cao tầng áp dụng phương pháp thi công top-down.
Doanh nghiệp và chuyên gia đề xuất cải cách quy trình
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM cho rằng thời gian xác nhận đủ điều kiện mở bán hiện vẫn kéo dài do phải lấy ý kiến từ nhiều cơ quan khác nhau.
Doanh nghiệp kiến nghị giao một đầu mối tiếp nhận và xử lý hồ sơ, quy định rõ thời hạn phản hồi của từng đơn vị, đồng thời cho phép chủ đầu tư tạm nộp tiền sử dụng đất để tránh làm gián đoạn tiến độ triển khai dự án.
Trong khi đó, một chuyên gia bất động sản đề xuất cải cách quy trình theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường hậu kiểm.
Theo chuyên gia, thay vì phải trải qua nhiều bước thẩm định, doanh nghiệp có thể tự chịu trách nhiệm về hồ sơ pháp lý và chỉ cần gửi thông báo kèm tài liệu chứng minh dự án đáp ứng đủ điều kiện mở bán.
Chuyên gia cũng cho rằng chủ đầu tư có thể lập hồ sơ điện tử, bổ sung hình ảnh và video ghi nhận hiện trạng dự án để nộp trực tuyến. Sau khi tiếp nhận, cơ quan quản lý chỉ cần phản hồi qua hệ thống điện tử hoặc thư điện tử nếu hồ sơ hợp lệ, thay vì luân chuyển qua nhiều phòng, ban như hiện nay.
Theo vị chuyên gia, việc kiểm tra và xác minh nên được thực hiện ở giai đoạn nghiệm thu công trình, hoàn công và cấp giấy chứng nhận. Cách làm này vừa góp phần rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ của cơ quan quản lý, vừa nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.
Đồng thời, doanh nghiệp vẫn phải cam kết tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra đột xuất của cơ quan quản lý. Trường hợp kê khai không trung thực, cung cấp hồ sơ sai lệch hoặc đưa sản phẩm chưa đủ điều kiện ra thị trường sẽ phải chịu các chế tài xử lý theo quy định.
Dù thời hạn giải quyết hồ sơ xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định là 15 ngày làm việc, nhiều dự án vẫn mất từ vài tháng đến lâu hơn để hoàn tất thủ tục. Các ý kiến từ Bộ Xây dựng, doanh nghiệp và chuyên gia đều cho thấy nhu cầu hoàn thiện quy định pháp luật, thống nhất cách áp dụng và cải tiến quy trình xử lý nhằm bảo đảm tiến độ triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường.
