Giảm giá 40%, bất động sản Vành đai 4 vẫn ế

Anh Tuấn, một môi giới tại khu vực Hoài Đức cho biết đầu năm ngoái, anh kết nối thành công một lô đất diện tích 55 m2, gần quốc lộ 32, thị trấn Trạm Trôi giá 4,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi m2. Sang năm nay, một lô đất cận kề, diện tích 65 m2, giá rao bán là 3 tỷ đồng, tính theo đơn giá mỗi m2 là 45 triệu đồng, giảm khoảng 43% so với năm ngoái. Tuy nhiên anh cho biết thời điểm này thanh khoản khó, không có người quan tâm dù có thêm thông tin tuyến Vành đai 4 sắp được khởi công (ngày 25/6 tới).

Vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội dài 112 km, đi qua Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Trong đó đoạn qua Hà Nội 58,2 km, đoạn qua Hưng Yên hơn 19 km, đoạn qua Bắc Ninh trên 25 km và tuyến nối dài 9,7 km. Dự án khởi động từ năm 2022, khởi công trong tháng 6 này, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Theo anh Tuấn, tại một số xã như Đức Thượng, Song Phương, An Thượng, An Khánh, khu vực từng có những cơn sốt đất theo thông tin quy hoạch Vành đai 4, nhiều nhà đầu tư đất nền đã giảm giá từ cuối năm ngoái khi tình hình thanh khoản lao dốc. Tại xã Đức Thượng, các lô đất mặt đường trung tâm xã, gần quốc lộ 32 được rao bán 50-60 triệu đồng mỗi m2, giảm 30% so với hơn một năm trước.

Anh Nam, một môi giới nhớ lại thời điểm gần hai năm trước, khi mới có thông tin quy hoạch đường Vành đai 4 cùng với việc nhiều huyện sắp lên quận, mỗi cuối tuần anh dẫn hàng chục lượt khách đi xem nhà đất. Anh cho hay những người mua các sản phẩm này chủ yếu là dân đầu cơ, đón thông tin quy hoạch đường vành đai. Thị trường bất động sản vùng ven, chủ yếu là phân khúc đất dịch vụ, đất nền khi đó bước vào đợt sóng mới khiến giá bị đẩy lên rất nhanh, có nơi tăng 100% trong vòng chưa đầy một năm. Tuy nhiên hiện nay, đây cũng là loại hình giảm giá sâu nhất, mất khoảng 40% so với đầu năm 2022.

"Thanh khoản phân khúc này hiện gần như bằng không. Các lô đất trong dân cư cũng không có giao dịch vì hiện việc tách thửa chưa thuận lợi", anh Nam cho hay.

Theo khảo sát của VnExpress, đất nền gần khu vực quy hoạch Vành đai 4 tại các huyện vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Đan Phượng, Mê Linh, Sóc Sơn, Thường Tín... cùng chung tình trạng ảm đạm, giá giảm từ 20-40%, trái ngược với bức tranh tăng nóng gần hai năm trước.

Tại huyện Đan Phượng, đất mặt đường Tây Thăng Long thuộc xã Tân Hội từng được rao bán 70-90 triệu đồng mỗi m2 từ hơn một năm trước, nay mỗi m2 giảm khoảng 20 triệu đồng. Nhiều lô giáp đường 422 Tân Lập giá rao hiện còn 40-50 triệu đồng mỗi m2, giảm trung bình 30% so với cuối năm 2021.

Tại Mê Linh, một số lô đất ven quốc lộ 23 tại xã Đại Thịnh được chào 35-45 triệu đồng mỗi m2. Trong khi giá trung bình cuối năm 2021 khu vực này là 50 triệu đồng, các lô gần khu trung tâm hành chính huyện có thời điểm tới 70 triệu đồng. Mức giá hiện giảm khoảng 30-35%. Bất động sản huyện Mê Linh cũng từng "nóng" với đất đấu giá hơn một năm trước. Nhiều lô nằm trong khu vực quy hoạch Vành đai 4 như tại xã Thanh Lâm hay xã Tiền Phong trúng đấu giá cao gấp hai đến ba lần mức khởi điểm.

Ông Lê Chung, nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm tại Hà Nội thừa nhận giá bất động sản vùng ven tăng nóng giai đoạn 2020-2021 theo hiệu ứng vết dầu loang từ thông tin quy hoạch đường vành đai. Sau gần hai năm, hiện tượng giảm giá cũng đang lan rộng ở khu vực này, tập trung phân khúc đất nền, đất đấu giá, lên đến 30-40%.

Ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập EZ Property cho biết bất động sản ven đường Vành đai 4 đều chung cảnh ảm đạm, không có người mua dù giá rao giảm mạnh. Thời điểm bất động sản "sốt nóng" theo thông tin quy hoạch hạ tầng, điển hình là đường vành đai, đã đi qua.

Theo ông, đây là diễn biến chung của thị trường nhưng cũng phản ánh một đặc thù rất đáng lưu tâm của bất động sản Việt Nam, đó là sự sốt nóng theo các thông tin hạ tầng. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần có sự tỉnh táo ở đây. Thực tế đường Vành đai 4 mang tính chất liên vùng và phần lớn đi trên cao, qua nhiều diện tích đất nông nghiệp, khá giống đường cao tốc. Vì đây không phải trục giao thông xuyên đô thị nên dù có thêm thông tin khởi công hay hoàn thành cũng khó có thể đẩy bất động sản tăng nóng tiếp nếu không có những khu đô thị được tạo lập và hình thành dọc trục đường này.

Theo nhà sáng lập EZ Property, ngay cả những khu vực liên tục hưởng lợi từ thông tin quy hoạch như Hoài Đức, Mê Linh, nhiều dự án quanh Vành đai 3.5 còn chưa được lấp đầy, hàng chục dự án trong tình trạng "đắp chiếu", không có người về ở thì kỳ vọng đầu tư chờ tăng giá hay khai thác cho thuê, kinh doanh xung quanh đường Vành đai 4 còn rất xa xôi. Chưa kể thời gian để hoàn thành một đường vành đai không phải trong ngắn hạn mà có thể kéo dài hơn chục năm.

Về phân khúc bất động sản có tiềm năng phát triển theo đường Vành đai 4, ông Toản cho rằng đó là bất động sản công nghiệp và logistic. Bởi tuyến đường này đi qua các tỉnh có thế mạnh phát triển công nghiệp là Hưng Yên, Bắc Ninh.

Còn theo ông Chung, những nhà đầu tư giai đoạn này cần cân nhắc đến nhiều yếu tố trước khi xuống tiền, tránh săn hàng "cắt lỗ" vì tiềm ẩn nhiều rủi ro cả về pháp lý và giá bán.

"Giá rẻ nhưng chưa chắc đã là rẻ nếu không thể về ở hay đầu tư khai thác kinh doanh. Thời điểm này nhà đầu tư nên lựa chọn bất động sản đem đến giá trị sử dụng thực tế hơn", ông Chung nói.