Tất tần tật kinh nghiệm khi thuê mặt bằng kinh doanh không thể bỏ qua

Cần lưu ý diện tích khi thuê cửa hàng

Một trong những yếu tố đầu tiên được người kinh doanh quan tâm khi đến xem địa điểm cho thuê mặt bằng chính là diện tích mặt bằng. Liệu mặt bằng này có quá nhỏ hay quá lớn với nhu cầu kinh doanh?

Nếu lựa chọn diện tích nhỏ, bạn sẽ khó có thể bố trí và trưng bày được hết sản phẩm cũng như không có sự thông thoáng cho cửa hàng. Trong trường hợp lựa chọn mặt bằng cho thuê có diện tích quá rộng với loại hình kinh doanh, bạn sẽ tốn thêm tiền thuê nhà không cần thiết.

Không chỉ vậy, đối với cửa hàng bán hàng hay cung cấp dịch vụ ăn uống, bạn còn cần có khu vực nhà kho rộng hoặc khoảng không để chế biến đồ ăn. Bên cạnh đó là khu vực vệ sinh tách biệt với cửa hàng hoặc ở gần cửa hàng để không gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.

Tìm hiểu giá thuê mặt bằng của những cửa hàng xung quanh 

Tìm hiểu giá thuê mặt bằng tại khu vực bạn định kinh doanh là bước khảo sát giúp hiểu rõ giá thị trường khu vực. Người nào nắm được các thông tin chính xác thì sẽ dễ dàng trong thỏa thuận giá tốt nhất với chủ nhà. Hầu hết tại một địa bàn cụ thể sẽ có mức thuê nhà gần như tương đương nhau, tất nhiên là còn tùy vào diện tích và một số tiện ích khác. Tuy nhiên, việc khảo sát giá thuê sẽ giúp bạn biết được mặt bằng chung của các chủ nhà cho thuê tại khu vực đó có giá ra sao. Tránh trường hợp thuê phải nhà giá cao hơn, sẽ tốn kém chi phí. 

Đã có nhiều người kinh doanh khi đi thuê cửa hàng, thấy chủ nhà đưa ra một mức giá chấp nhận được thì cho rằng mức giá đó hợp lý, trong khi quên rằng những nhà thuê trong khu vực này còn có giá rẻ hơn thế, đó là tầm quan trọng của việc đi khảo sát giá thuê nhà thị trường khu vực.

Ví dụ: Giá thuê trung bình tại khu vực X là 6 triệu nhưng bạn không khảo giá kỹ, thuê với giá 7 triệu. Như vậy mỗi tháng bạn bị đắt hơn 1 triệu, nếu ký hợp đồng lâu dài thì bạn sẽ tốn một khoản chi phí lớn.

Một kỹ năng khảo sát giá cửa hàng của dân buôn chuyên nghiệp là đến ngồi tại các quán trà đá, quán cafe xung quanh cửa hàng nơi định thuê. Trò chuyện và hỏi han về các nhà cho thuê trên địa bàn, họ chính là những người nắm nhiều thông tin nhất và có khả năng sẽ cung cấp cho bạn mức giá trung bình thuê nhà khu vực đó. 

Kiểm tra chất lượng mặt bằng kinh doanh 

Tìm được mặt bằng có vị trí đẹp, giá thuê hợp lý rồi, nhưng chưa chắc đó sẽ là một món hời nếu chất lượng ngôi nhà cho thuê không đảm bảo chất lượng. Rất nhiều người kinh doanh rơi vào ‘‘cái bẫy’’ này và hoàn toàn chủ quan đặt bút ký hợp đồng ngay lập tức. Khi bắt tay vào dọn dẹp mới phát hiện ra rất nhiều vấn đề về chất lượng công trình. 
Ví dụ như tường nhà bị ẩm do phần dẫn nước trên mái chảy xuống bị hỏng, mỗi khi trời mưa là nhà ẩm ướt, hỏng hết các phần trang trí trên tường. Căn nhà không phù hợp để lắp máy điều hòa, bình nóng lạnh. Hoặc mái tôn bị thủng, cửa hỏng,.. Rất nhiều chi phí phát sinh cần sửa chữa, việc này nằm ngoài tưởng tượng ban đầu của người thuê. Việc thuê được nhà giá rẻ hơn suy cho cùng lại bị đắt hơn vì tiền sửa chữa tốn kém. 

Cũng có nhiều nơi cho thuê cửa hàng mới xây dựng mà chưa hề xây các công trình phụ như các vách tường ngăn phòng, mái che nắng, cầu dắt xe máy lên xuống... Các chủ thuê cho rằng việc này sẽ có lợi cho người kinh doanh vì có thể tùy ý phân bổ các vách ngăn theo đúng ý muốn, phù hợp với loại hình kinh doanh. Tuy nhiên, việc xây dựng, mua sắm này hoàn toàn là người kinh doanh sẽ làm cho chủ nhà, vì dẫu sao bạn không thể chắc chắn sẽ thuê mặt bằng đó lâu dài, và khi bạn chuyển đi, những công trình đó người chủ nhà sẽ được hưởng lợi.

Bạn không được chọn cửa hàng có chung đường đi với chủ nhà, bởi quá trình sinh hoạt chung khá bất tiện, ảnh hưởng tới việc làm ăn buôn bán và dễ phát sinh những mâu thuẫn từ lối đi chung.

Bạn cần tuyệt đối tránh để cảm xúc chi phối, nếu mặt bằng tốt nhưng không hợp tiêu chí kinh doanh hay vượt quá ngân sách thì đừng do dự mà hãy mạnh dạn bỏ qua.

Cẩn thận với hợp đồng cho thuê. Đảm bảo chủ nhà cho thuê uy tín

Thực tế, có rất nhiều người thuê mặt bằng kinh doanh gặp phải các trường hợp tiền mất tật mang như: Bị phá hợp đồng không có bồi thường. Đang kinh doanh đông khách thì bị chủ nhà cắt hợp đồng, không cho thuê nữa. Hoặc tệ hơn nữa là trường hợp cùng một mặt bằng cho nhiều người thuê và lừa đảo chiếm đoạt tiền cọc của người thuê. 

Rút kinh nghiệm từ các trường hợp xảy ra, các chủ kinh doanh cần chặt chẽ trong việc làm hợp đồng. Đối với số tiền thuê cửa hàng lớn thậm chí cần công chứng, việc công chứng hợp đồng thuê nhà hoàn toàn không bắt buộc mà phụ thuộc vào nhu cầu giữa 2 bên. Tuy nhiên, đối với những hợp đồng thuê nhà có công chứng thì sẽ có giá trị pháp lý tốt hơn nếu chẳng may xảy ra tranh chấp.

Một số chủ cho thuê mặt bằng có thể rất khéo léo trong ăn nói, rất dễ lấy lòng tin của người khác, khiến cho người đi thuê "êm tai" mà thuê ngay căn nhà mà không có các giấy tờ đảm bảo, việc này rất rủi ro, tốt nhất bạn cứ "nói chuyện bằng giấy tờ" là chắc chắn nhất.

Một số kinh nghiệm làm hợp đồng thuê nhà cần phải biết: 
- Xác thực người cho thuê nhà có phải là chủ thực sự của ngôi nhà hay không? Có thể yêu cầu chủ nhà cung cấp các giấy tờ liên quan để bảo đảm họ là chủ sở hữu căn nhà đó.
- Kiểm tra chi tiết các điều khoản về thời hạn thuê mặt bằng. Đơn vị tính là số năm hoặc số ngày, chính xác từ ngày bao nhiêu? Bao giờ thì kết thúc hợp đồng? Việc gia hạn hợp đồng ra sao? Có được kết thúc hợp đồng trước thời hạn không và các điều kiện kết thúc hợp đồng như nào? 

- Kiểm tra chi tiết các chi tiết về diện tích thuê, giá thuê, tiền cọc, ngày bàn giao mặt bằng, hiện trạng mặt bằng lúc bàn giao.
- Thêm mục tình trạng mặt bằng khi bàn giao: Mục này cần làm rõ hiện trạng của mặt bằng kinh doanh khi đến thuê, liệt kê càng chi tiết càng tốt. Nếu chúng không đạt yêu cầu, bạn có thể làm một bản phụ lục hợp đồng dự toán chi phí tu sửa, đàm phán trừ trực tiếp vào số tiền phải thanh toán khi thuê mặt bằng. 

- Để một cửa hàng kinh doanh có thể thu hồi vốn và có lãi bạn cần ít nhất khoảng 6 tháng để định vị thương hiệu. Bạn cần làm rõ với chủ nhà về thời hạn thuê, bạn có thể ký hợp đồng thuê mặt bằng theo từng mốc thời điểm phù hợp với túi tiền như 6 tháng, 1 năm, trong đó có điều khoản được tái ký trong khoảng thời gian tiếp theo.
- Một lưu ý nữa không kém phần quan trọng là mục tăng chi phí thuê hàng năm, khoản tiền tăng tối đa mỗi năm. Con số này được đưa ra sau khi đã có sự đàm phán giữa 2 bên là người thuê và cho thuê.

Bạn cũng không nên cố tình “bới móc”, chỉ ra những tiểu tiết, yêu cầu phía cho thuê thay đổi nhằm tạo hết phần lợi cho mình. Cách này không hề mang lại cảm giác của người thắng cuộc mà còn có thể khiến cuộc đàm phán "đi vào lòng đất" nếu chẳng may gặp phải bên thuê “khó tính”. Khôn ngoan nhất chính là "tư duy cùng thắng", mình được lợi thì cũng phải cho bên còn lại thấy, họ cũng không gặp bất lợi gì. Điều này tạo sự thoải mái, hài lòng cho 2 bên và dễ dàng cùng nhau đi đến thỏa thuận.

Khảo sát địa thế trước khi thuê cửa hàng kinh doanh 

Trước khi có ý định thuê bất kỳ cửa hàng nào để kinh doanh, bạn cần khảo sát thực tế. Xem hình ảnh trên mạng hoặc qua môi giới không thể phản ánh đúng thực trạng căn nhà cho thuê. Người thuê cần đi tận nơi, trực tiếp xem vị trí, đường xá xung quanh mặt bằng thật kỹ lưỡng. 
Kỹ năng khảo sát địa thế trước khi thuê nhà của dân buôn chuyên nghiệp: 
- Xem hướng nhà có hợp tuổi, hợp phong thủy với bản mệnh hay không?

- Xem cửa hàng nằm ở đường đôi, đường 1 chiều hay 2 chiều (nếu là đường 2 chiều thì khả năng tiếp cận khách hàng sẽ thuận tiện nhất).

- Xem cửa hàng có nằm ở vị trí bị cầu vượt che khuất hay không? Có nằm trên giao lộ nơi lượng người qua lại thường xuyên và đông đúc hay không. Đông người qua lại là tốt, nhưng tình trạng ùn tắc, đèn giao thông được đặt khắp nơi dễ khiến hàng quán bị che khuất. Người đi đường bị kẹt xe nên ít ai muốn và cũng khó mà dừng lại để ăn uống, nghỉ ngơi.

- Xem khu vực đó có bị ô nhiễm, khó bụi hay không? Ví dụ: Nếu kinh doanh hàng ăn uống, mà khu vực đó có một dòng sông chứa đầy chất thải hôi thối, thì việc này không hề khả thi.
- Đến mặt bằng vào thời điểm giữa trưa xem hướng nắng, nhà có bị nắng xiên hay không?
- Đến mặt bằng vào thời điểm trời mưa to để kiểm tra xem nhà có bị ngập không? Đường xá xung quanh có mức độ ngập như thế nào?
- Dẫn thêm người nhà đến khảo sát, nhiều người đi xem sẽ có những góc nhìn khác nhau. Đôi khi, bản thân người thuê vì thích mặt bằng đó quá mà không để ý đầy đủ các chi tiết quan trọng. 

- Sự bất tiện khi gửi xe dù chỉ là một lỗi nhỏ khi thuê cửa hàng nhưng có thể khiến cửa hàng của bạn bị mất khách. Vì vậy, khi thuê nhà, bạn nên ưu tiên vị trí có bãi đỗ xe và mặt tiền thông thoáng. Điều này không chỉ tạo ấn tượng tốt cho khách hàng mà còn giúp bạn tiết kiệm được những khoản phí không đáng có như thuê bãi để xe, tiền nộp phạt do để ô tô lấn chiếm lòng đường, vỉa hè…

Đo lường lượng khách hàng thực tế

Với các chủ shop mới, lần đầu thuê cửa hàng kinh doanh thì đo lường lượng khách hàng thực tế là đặc biệt quan trọng. Nhất là với hình thức sang nhượng cửa hàng rất phổ biến hiện nay. Trước khi đặt bút ký một cửa hàng kinh doanh sang nhượng cần lưu ý. 
Trực tiếp đến điểm bán hàng vào khung giờ cao điểm để kiểm tra lượng khách có đúng với chủ quán cũ nói hay không? Ví dụ với cửa hàng ăn uống thì giờ cao điểm buổi trưa khoảng 11h - 13h. Đây là thời điểm dân văn phòng, sinh viên tan ca đi ăn nhiều nhất. Nếu thời điểm này hàng quán vẫn đìu hiu thì bạn cần tìm hiểu nguyên nhân, cân nhắc thiệt hơn liệu có nên lấy lại quán ăn sang nhượng này hay không? 
Bạn cũng cần khảo sát lượng khách của cả tuyến phố, dãy cửa hàng, quán xá xung quanh. Hãy đi khảo sát thực tế vào thời điểm mua sắm cao điểm trong ngày để có cái nhìn chính xác về lượng khách, sức mua, tiềm năng thị trường ở đó có sôi động hay không. Nếu lấy lại cửa hàng sang nhượng ở đây hoặc mở mới thì kinh doanh thế nào? Dựa vào số lượng khách trung bình cửa hàng bạn đón tiếp mỗi ngày liệu bạn sẽ hòa vốn trong bao nhiêu lâu và bắt đầu có lãi? 

Cần lưu ý là có nhiều khu vực đã có quá nhiều hàng quán, việc kinh doanh đã trở nên bão hòa, nếu có thêm một cửa hàng mới ở đây thì người tiêu dùng vẫn có xu hướng mua hàng ở những cửa hàng quen thuộc. Nhưng nếu thuê ở khu vực quá vắng vẻ cũng không hiệu quả, câu nói  ‘‘Buôn có bạn, bán có phường’’ luôn luôn đúng. Bạn cần cân nhắc hợp lý giữa 2 yếu tố lượng khách hàng hiện tại, và cả tiềm năng khu vực trong tương lai.

Đảm bảo an ninh khu vực khi thuê mặt bằng

Nếu cửa hàng có vỉa hè rộng, đủ để khách để xe máy, bạn có thể bố trí các móc khóa để khóa xe hoặc có nhân viên bảo vệ.

Đừng quên lắp tủ đựng đồ và hệ thống camera tại trong và ngoài quán. Bạn có thể hỏi thêm các hàng quán, hộ gia đình xung quanh cũng như tự tìm hiểu thông tin bằng cách quan sát tình hình an ninh khu vực đó.

Một mẹo nhỏ là nếu khu vực cửa hàng có các cơ quan hành chính nhà nước như ủy ban nhân dân phường, xã, huyện... cơ quan công an, cơ quan quân đội... thì khu vực đó có an ninh rất tốt.

Nguyên tắc “Không thỏa hiệp” luôn đúng trong mọi trường hợp đi thuê mặt bằng. Nếu bạn cảm thấy mặt bằng có bất kỳ điều gì còn vướng mắc trong những điều trên, hãy cương quyết bỏ qua, thà rằng không làm còn hơn làm không đến nơi đến chốn, bạn hãy dành thêm thời gian tìm kiếm cho mình một mặt bằng khác lý tưởng hơn.