Không phải mọi dự án gắn tên Vinhomes đều do Vinhomes sở hữu: Giải mã quyền sở hữu tại 28 siêu dự án 38.000 ha

Dữ liệu từ VietCap về 28 dự án bất động sản với tổng quy mô khoảng 38.000 ha giúp làm rõ vai trò chủ sở hữu và lợi ích kinh tế trong hệ sinh thái Vingroup – Vinhomes. Việc xác định đúng chủ dự án được xem là yếu tố then chốt để giải mã dòng tiền và nguồn thu thể hiện trên báo cáo tài chính cuối năm 2025 của từng đơn vị.

Ai nắm chủ dự án?

Theo VietCap, Tập đoàn Vingroup trực tiếp giữ vai trò chủ đầu tư tại một số dự án trọng điểm phía Bắc, gồm Vinhomes Wonder Park (Hà Nội), Vinhomes Royal Island (Hải Phòng), Vinhomes Quang Hạnh (Quảng Ninh) và Vinhomes Tân Liễu (Bắc Giang). Tại các quỹ đất này, Vingroup duy trì lợi ích kinh tế từ 95% đến 99%.

Sự tham gia trực tiếp của tập đoàn mẹ cũng thể hiện ở phân khúc nhà ở xã hội với dự án Happy Home Thanh Hóa, nơi Vingroup nắm 99% lợi ích.

Trong khi đó, Công ty Cổ phần Vinhomes và các công ty con đóng vai trò hạt nhân vận hành các đại đô thị thương hiệu cốt lõi. Vinhomes sở hữu 100% lợi ích tại Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Golden Avenue và các quỹ đất chiến lược phía Nam như Vinhomes Cam Lâm, Vinhomes Green Paradise và Vinhomes Phước Vĩnh Tây.

Đối với các dự án đặc thù, mô hình liên danh được áp dụng. Với Vinhomes Ha Long Xanh quy mô hơn 5.500 ha, tỷ lệ phần chia lợi ích là 70% cho Vinhomes và 30% cho Vingroup.

Bất động sản công nghiệp 1,2 tỷ USD đang nắm giữ bởi ai?

Ngoài mảng nhà ở và thương mại, hệ sinh thái còn nắm giữ bất động sản công nghiệp và hạ tầng chuyên dụng với tổng giá trị tài sản ròng khoảng 1,2 tỷ USD. Quyền kiểm soát toàn bộ mảng này được giao cho các công ty con của Vinhomes.

Cụ thể, hệ thống đang triển khai 4 khu công nghiệp lớn gồm Vũng Áng (Hà Tĩnh) và Nam Tràng Cát, Ngũ Phúc, Tân Trào (Hải Phòng). Tổng diện tích các khu công nghiệp này khoảng 1.630 ha, đều do đơn vị thành viên của Vinhomes quản lý với tỷ lệ lợi ích kinh tế từ 99,2% đến 99,8%.

Tại Hà Tĩnh, hạ tầng Cảng Quốc tế Sơn Dương và hệ thống nhà xưởng cho thuê phục vụ chuỗi cung ứng xe điện cũng do các pháp nhân thuộc Vinhomes vận hành. Việc giao mảng khu công nghiệp cho Vinhomes được nêu như một chiến lược đa dạng hóa nguồn thu từ bất động sản sản xuất, thay vì chỉ tập trung vào đô thị.

Tiền khách hàng trả trước thực tế đang đổ về túi ai?

Theo VietCap, việc phân định chủ dự án giúp nhận diện nguồn thu thể hiện trên báo cáo tài chính. Tại Vinhomes (VHM), backlog (giá trị hợp đồng bất động sản đã ký nhưng chưa bàn giao) đạt 186.400 tỷ đồng tính đến cuối năm 2025.

Về tiền khách hàng trả trước thực tế trong năm 2025, tập đoàn ghi nhận trên 55.600 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước. Trong đó, 46.246 tỷ đồng đến trực tiếp từ các dự án tập đoàn mẹ đứng tên, tương đương 17,3% nợ phải trả riêng lẻ.

Ở phía Vinhomes, báo cáo tài chính quý 4/2025 hợp nhất cho thấy số dư người mua trả tiền trước đạt trên 94.300 tỷ đồng, tương đương 34,6% tổng nợ phải trả.