Trái phiếu bất động sản tiếp tục tăng mạnh trong 9 tháng năm 2026, với tổng giá trị phát hành khoảng 149.500 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu thuộc nhóm này dự kiến đáo hạn trong quý IV/2026 và năm 2027. Trong bối cảnh sức hấp thụ nhà ở suy giảm và tín dụng bất động sản tăng chậm hơn, khả năng cân đối dòng tiền đang trở thành bài toán quan trọng đối với các doanh nghiệp.
Trái phiếu bất động sản tăng 126% trong 9 tháng
Trong 9 tháng năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 149.500 tỷ đồng trái phiếu, tăng 126% so với cùng kỳ năm trước. Quy mô phát hành tăng mạnh cho thấy trái phiếu tiếp tục là một kênh huy động vốn đáng chú ý của doanh nghiệp trong lĩnh vực này.
Xét theo giá trị từng đợt phát hành lớn, Vinhomes huy động 31.000 tỷ đồng, Công ty CP Phát triển Bất động sản Hưng Long phát hành 14.000 tỷ đồng và Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội phát hành 9.300 tỷ đồng.
Các đợt phát hành quy mô lớn cho thấy nhu cầu bổ sung nguồn lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản vẫn đáng kể. Nguồn vốn có thể phục vụ kế hoạch phát triển dự án, cơ cấu nghĩa vụ nợ và các nhu cầu tài chính khác, tùy theo mục đích sử dụng vốn được công bố trong từng đợt phát hành.
Một điểm đáng chú ý là lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản bình quân đạt 11,4%/năm, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng lãi suất này đồng nghĩa với việc chi phí sử dụng vốn qua trái phiếu có thể tạo thêm áp lực lên dòng tiền, đặc biệt đối với doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao hoặc dự án chưa tạo ra doanh thu tương ứng.
Trong khi đó, kênh phát hành cổ phiếu của nhóm bất động sản ghi nhận giá trị khoảng 350 tỷ đồng, giảm 86%. Sự chênh lệch này cho thấy hoạt động huy động vốn qua cổ phiếu và trái phiếu có diễn biến trái chiều trong 9 tháng đầu năm.
Tuy nhiên, giá trị phát hành trái phiếu tăng không đồng nghĩa với việc sức khỏe tài chính của toàn ngành được cải thiện đồng đều. Khả năng sử dụng vốn hiệu quả, tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đáp ứng nghĩa vụ thanh toán vẫn phụ thuộc vào tình hình cụ thể của từng doanh nghiệp.
Khoản trái phiếu bất động sản đáo hạn gần 167.000 tỷ đồng
Bên cạnh lượng vốn huy động mới, nghĩa vụ trả nợ là yếu tố cần theo dõi trên thị trường trái phiếu bất động sản. Khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu thuộc nhóm này dự kiến đáo hạn trong quý IV/2026 và năm 2027.
Khối lượng trái phiếu đến hạn lớn đặt ra yêu cầu về khả năng thu xếp nguồn tiền trong những quý tới. Doanh nghiệp có thể sử dụng dòng tiền từ bán hàng, nguồn vốn kinh doanh, khoản vay mới hoặc các phương án cơ cấu nợ phù hợp để thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên, mức độ chủ động sẽ khác nhau tùy vào quy mô nợ, tài sản bảo đảm, tiến độ dự án và khả năng tiếp cận vốn của từng đơn vị.
Đối với những doanh nghiệp có dự án đang triển khai nhưng chưa ghi nhận dòng tiền tương ứng, khoảng cách giữa thời điểm phải trả nợ và thời điểm thu tiền bán hàng có thể tạo áp lực thanh khoản. Ngược lại, các doanh nghiệp có sản phẩm đủ điều kiện mở bán, tiến độ bàn giao ổn định và dòng tiền kinh doanh tốt thường có nhiều dư địa hơn trong việc bố trí nguồn trả nợ.
Vì vậy, khi đánh giá trái phiếu bất động sản, tổng giá trị phát hành chỉ là một phần của bức tranh tài chính. Nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến lịch đáo hạn, lãi suất, điều khoản trái phiếu, khả năng thanh toán và tình hình hoạt động của tổ chức phát hành.
Áp lực đáo hạn không nhất thiết dẫn đến khó khăn ở tất cả doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi một lượng lớn trái phiếu tập trung vào cùng giai đoạn, khả năng tái cấp vốn và quản trị dòng tiền sẽ trở thành những yếu tố quan trọng đối với thị trường.
Thị trường bất động sản phục hồi không đồng đều, dòng tiền chịu sức ép
Áp lực tài chính của doanh nghiệp diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản có những chuyển động trái chiều. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng 33% trong nửa đầu năm 2026 so với cùng kỳ. Cả nước có 171 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tăng 256%, trong khi số dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới đạt 128, tăng 433%.
Nguồn cung tăng tạo thêm lựa chọn cho người mua, đồng thời mở rộng cơ hội kinh doanh cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, số lượng dự án và căn hộ được đưa ra thị trường không tự động chuyển thành doanh thu nếu sức mua chưa theo kịp.
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM giảm còn 73% trong quý II/2026, so với mức 95% của năm 2025. Cùng thời điểm, số giao dịch nhà ở trên cả nước giảm 36% so với cùng kỳ. Những con số này cho thấy tốc độ tiêu thụ sản phẩm đang là một yếu tố cần lưu ý khi đánh giá dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản.
Nếu tiến độ bán hàng chậm hơn kế hoạch, doanh nghiệp có thể phải kéo dài thời gian thu hồi vốn trong khi vẫn cần thanh toán chi phí xây dựng, lãi vay và các nghĩa vụ tài chính đến hạn. Điều này đặc biệt đáng quan tâm với những chủ đầu tư sử dụng vốn vay hoặc trái phiếu để triển khai dự án.
Ở kênh tín dụng, dư nợ bất động sản tăng 8,6% trong nửa đầu năm 2026, thấp hơn mức tăng 15% của cùng kỳ năm 2025. Diễn biến này cho thấy tốc độ tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã chậm lại so với cùng kỳ, trong khi nhu cầu vốn của doanh nghiệp vẫn lớn.
Trong bối cảnh đó, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cần được xem xét cùng với chất lượng dòng tiền và hiệu quả dự án. Việc tiếp tục phát hành trái phiếu có thể giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn lực, nhưng cũng làm tăng nghĩa vụ trả gốc và lãi trong tương lai nếu nguồn vốn không được sử dụng hiệu quả.
Với khoảng 149.500 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đã phát hành trong 9 tháng năm 2026 và gần 167.000 tỷ đồng dự kiến đáo hạn trong quý IV/2026 cùng năm 2027, thị trường sẽ cần theo dõi sát khả năng thanh toán của doanh nghiệp. Quản trị dòng tiền, kiểm soát chi phí vốn, đẩy nhanh tiến độ dự án và duy trì sức bán hàng sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng cân đối tài chính trong giai đoạn tới.
