Cần thay đổi tư duy về phát triển nhà ở xã hội

Xác định vai trò, trách nhiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội là của Nhà nước

Việc xác định trách nhiệm cho phát triển NOXH là của chung các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp là điều cần thiết. Tuy nhiên, xác định việc xây dựng nhà ở xã hội là trách nhiệm chính của Chính quyền các cấp nhằm chăm lo an sinh xã hội cho người dân. Do đó, nên phát triển nhà ở xã hội theo các dự án riêng với nguồn lực từ Nhà nước và nguồn thu từ các dự án nhà ở thương mại.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa qua đã xác định đúng đắn vai trò, trách nhiệm chủ trì thực hiện chính sách phát triển NOXH phải là của Nhà nước, thay vì giao trách nhiệm đó cho các doanh nghiệp bất động sản.

Để quyết định sự thành công của phát triển NOXH thì có 2 vấn đề lớn đã được các doanh nghiệp địa ốc chỉ rõ: Là quỹ đất và nguồn vốn ưu đãi. Nếu nguồn vốn vay tín dụng đã có hướng giải quyết thông qua gói 120.000 tỷ thì vấn đề quỹ đất chỉ có thể được giải quyết thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi).

Quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng chính là vướng mắc lớn nhất trong thực thi chính sách phát triển NOXH hiện nay. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tháo gỡ vướng mắc này theo hướng giao trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển NOXH cho chính quyền địa phương. Cụ thể, Điều 80 dự thảo quy định khi lập, phê duyệt các loại quy hoạch thì UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển NOXH theo Chương trình, kế hoạch.

Như vậy, các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu thực tế về NOXH của người dân để chủ động bố trí quỹ đất. Việc trao quyền gắn liền với trách nhiệm sẽ tạo cơ chế linh hoạt, sáng tạo cho địa phương thực hiện.

Đồng thời, dự thảo cũng khẳng địn: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không phải bố trí quỹ đất 20% NOXH như quy định hiện nay.

Ngoài ra, quỹ đất để phát triển NOXH không chỉ xác định trong các đồ án quy hoạch như một số dự án gần đây mà uỷ ban cấp tỉnh phải có trách nhiệm bố trí theo đúng nhu cầu của người dân trong Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, phải kết nối với hệ thống hạ tầng của khu vực, phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng thụ hưởng.

Dự thảo giao uỷ ban cấp tỉnh đầu tư hệ thống hạ tầng ngoài dự án NOXH (giao thông, điện, nước, thoát nước... đến ranh dự án). Uỷ ban cấp tỉnh còn phải báo cáo HĐND cùng cấp trích một phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các dự án NOXH.

Nếu làm tốt các giải pháp trên thì vướng mắc lớn nhất của chính sách NOXH hiện nay sẽ được tháo gỡ. UBND cấp tỉnh sẽ hoàn toàn giữ vai trò chủ động từ khảo sát, xác định nhu cầu của người dân để đưa vào Chương trình, kế hoạch phát triển NOXH; trên cơ sở đó, UBND tỉnh chủ động bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển NOXH ngay trong các đồ án quy hoạch.

Sau khi xác định được quỹ đất trong quy hoạch, UBND tỉnh trực tiếp triển khai quy hoạch đó bằng cách sử dụng ngân sách để giải phóng mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đến ranh dự án, thậm chí hỗ trợ chủ đầu tư xây hệ thống hạ tầng kỹ thuật cả trong phạm vi dự án. Có được quỹ đất sạch đã kết nối hạ tầng kỹ thuật, uỷ ban cấp tỉnh lựa chọn nhà đầu tư có năng lực triển khai dự án.

Đang dạng hóa nguồn cung NOXH

Bên cạnh điểm mới về bố trí quỹ đất, chính sách phát triển NOXH trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn tồn tại một số vấn đề cần bàn luận.

Điều 79 dự thảo luật đã quy định NOXH phải là nhà chung cư, được xây dựng theo kiểu khép kín. Như vậy dự thảo đã loại bỏ hình thức NOXH dạng liền kề, thấp tầng theo Luật Nhà ở hiện hành. Đây là nội dung cần cân nhắc thận trọng bởi rất nhiều khu vực như miền núi, thậm chí một số đô thị loại II, III, IV, V... thì người dân chưa có thói quen ở chung cư, quỹ đất nền còn nhiều nên người dân có xu hướng không sử dụng chung cư.

Việc bắt buộc bố trí NOXH là chung cư trong trường hợp này có thể dẫn đến người dân không sử dụng, gây lãng phí. Do đó, cơ quan soạn thảo cần đánh giá kỹ tính hiệu quả, khả thi của chính sách này, đồng thời bổ sung điều khoản chuyển tiếp cho các dự án cũ hoặc các đồ án quy hoạch cũ có xác định nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng riêng lẻ.

Ngoài ra, một vấn đề chưa được cải thiện so với luật hiện hành là hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án NOXH trong trường hợp nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất.

Cụ thể, hiện nay việc doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (trừ đất ở) hoặc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải đất ở để thực hiện NOXH đang bị vướng tại một số địa phương. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020 cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Tại Luật Nhà ở năm 2014, điểm c khoản 2 Điều 57 cũng quy định: “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch [...] thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”. Như vậy nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất là có thể được “chỉ định” làm chủ đầu tư dự án NOXH (không quy định phải có đất ở).

Nhưng tại khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở hiện hành lại quy định: “Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm: a) Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; b) Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; c) Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội...; d) Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.”

Với phương thức này nếu doanh nghiệp có quyền sử dụng đất sẽ không rơi vào bất kỳ trường hợp nào trong khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở. Điều đó dẫn đến “tắc” ở một số địa phương khi giải quyết thủ tục hành chính về dự án NOXH trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội thì vướng mắc trên vẫn chưa được tháo gỡ. Tại điểm c khoản 2 Điều 81 quy định: “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch [...] thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” (quy định tương tự điểm c khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014). Nhưng quy định tại Điều 80 về “Đất để xây dựng nhà ở xã hội” lại đề cập đến quỹ đất do Nhà nước tạo lập để phát triển NOXH, cộng với đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, các thành viên hộ gia đình.

Như vậy, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn mâu thuẫn về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án NOXH, tiếp tục là nguy cơ gây tắc nghẽn thủ tục đầu tư NOXH trong trường hợp nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất.