Cuộc chiến sở hữu ở chung cư

Tranh chấp liên quan diện tích, hạ tầng, tiện ích thuộc sở hữu chung, riêng của cư dân CT3 và chủ đầu tư - Tập đoàn Nam Cường, diễn ra sau 9 năm chung cư vận hành. 540 chủ căn hộ với hơn 2.000 dân bầu ra Ban quản trị (tổ chức đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư) thông qua hội nghị nhà chung cư. Ban quản trị sau đó ký hợp đồng với Công ty TNHH Quản lý và Dịch vụ Nam Cường (NCP), công ty con của Tập đoàn Nam Cường để quản lý vận hành 4 tòa nhà.

Bà Nguyễn Thị Thanh Nga, Trưởng ban quản trị hiện nay, cho biết cuối năm 2022, cư dân phát hiện "khuất tất thu chi" dịch vụ trông giữ xe. NCP ghi nhận 166 ôtô gửi hàng tháng, song theo cư dân "có trên 300 xe vé tháng để trong hai tầng hầm B1 và B2 của tòa nhà". Chủ đầu tư không đóng phí bảo trì tầng hầm, trong khi từ thay bóng đèn đến quản lý vận hành, duy tu hai tầng hầm đều trích từ tiền của cư dân.

Ban quản trị cùng cư dân sau đó thống nhất dừng hợp đồng quản lý vận hành tòa nhà với NCP, đồng thời yêu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ pháp lý chứng minh sở hữu tầng hầm B2. 31/5 là ngày bàn giao tài sản. NCP dù chấp nhận dừng hợp đồng quản lý vẫn không ký bàn giao thiết bị, hủy toàn bộ dữ liệu thẻ xe của cư dân, chiếm giữ tầng hầm B2 và văn phòng ban quản lý ở tầng một tòa nhà A.

Đại diện NCP cho rằng tầng hầm B2 và văn phòng tầng một tòa nhà A là sở hữu riêng của chủ đầu tư - Tập đoàn Nam Cường. Căn cứ pháp lý là biên bản xác nhận hầm này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư từng ký kết với Trưởng ban quản trị cũ tòa nhà CT3 từ năm 2015. Tuy nhiên, đại diện cư dân khẳng định tầng hầm này thuộc sở hữu chung theo hợp đồng mua bán căn hộ.

Tranh chấp bị đẩy lên đỉnh điểm khi nhóm người lạ mặt do NCP thuê xuất hiện tại nhà A. Cư dân nhanh chóng thông báo lên nhóm kêu gọi mọi người hỗ trợ Ban quản trị mới. Chỉ khi có sự xuất hiện của công an phường và nhiều cư dân, nhóm người này mới rời đi.

Đêm 31/5, cả chục cư dân không ngủ, cùng nhau canh phòng do lo ngại tầng hầm và văn phòng ở tầng một bị chiếm giữ. "Chúng tôi sẽ bảo vệ quyền sở hữu hai tầng hầm, gửi đơn kiến nghị đến cơ quan chức năng để làm rõ sai phạm của đơn vị vận hành NCP", bà Nga nói.

Cách CT3 khu đô thị Cổ Nhuế 3 km, chung cư Dreamland Bonanza ở số 23 Duy Tân (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng đang xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến phân định diện tích, tiện ích sở hữu chung, riêng.

Theo Luật Nhà ở, phần sở hữu riêng trong chung cư bao gồm diện tích riêng và hệ thống thiết bị gắn liền trong căn hộ. Phần sở hữu chung là diện tích còn lại ngoài sở hữu riêng, gồm nhiều công trình, tiện ích như nhà sinh hoạt cộng đồng, trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật dùng chung. Như vậy, các phòng camera, phòng quản lý vận hành thuộc phần sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, tại Dreamland Bonanza với 378 căn hộ, hơn 1.300 cư dân, chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Vinaland lại cho rằng phòng camera, phòng quản lý vận hành thuộc sở hữu của mình. Doanh nghiệp đã chỉ định công ty con là MSC Việt Nam quản lý phần sở hữu này. Phía cư dân không đồng ý nên đã thuê Công ty USEM Việt Nam làm đơn vị quản lý vận hành.

Anh Ngô Ngọc Linh, cư dân ở đây, kể đang làm việc tại cơ quan nhận được tin nhắn trong nhóm cư dân Dreamland Bonanza "phòng camera lại bị họ chiếm rồi". Hàng trăm con người ở chung cư này tranh thủ hai ngày cuối tuần tập hợp tại sảnh tòa nhà, đấu tranh giành lại quyền quản lý vận hành từ ban quản lý của chủ đầu tư. "Nhưng chỉ một ngày sau khi cư dân đi làm, các vị trí điều hành tòa nhà trong đó có phòng camera lại bị chủ đầu tư giành lại", anh Linh nói.

Ngoài tranh chấp trên, chung cư này còn đang xảy ra mâu thuẫn trong phân định diện tích tầng hầm. Theo quy định, chỗ để xe máy, xe đạp trong tầng hầm thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu mua căn hộ, còn chỗ để ôtô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua, chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để ôtô phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Vinaland khẳng định toàn bộ diện tích 3 tầng hầm do chưa tính vào giá bán nên đều thuộc sở hữu riêng của mình, kể cả diện tích hầm xe máy, xe đạp, xe ba bánh. Tuy nhiên, Ban quản trị đại diện cư dân cho biết "chủ đầu tư không đưa ra được tài liệu chứng minh như quyết toán chi phí xây dựng hầm xe, không có giấy chứng nhận quyền sở hữu".

Tranh chấp không thể hòa giải khiến chung cư Dreamland Bonanza đang có hai ban quản lý song hành liên quan đến phần sở hữu chung, riêng của cả chủ đầu tư và cư dân. Tòa nhà có hai quầy lễ tân, hai lực lượng bảo vệ với hai sắc đồng phục trắng, xanh ở tầng hầm, phòng camera và nhiều khu vực khác. Hàng tháng cư dân phải đóng tiền gửi xe cho đơn vị quản lý của chủ đầu tư, nộp tiền phí dịch vụ cho đơn vị vận hành tòa nhà.

Ban quản trị chung cư Dreamland Bonanza mới đây đã có văn bản gửi UBND quận Nam Từ Liêm đề nghị quận yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị, phòng camera, phòng quản lý vận hành..., vì đây là "phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật".

Tình trạng tranh chấp sở hữu chung cư xảy ra phổ biến trên cả nước. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản năm 2022, Hà Nội có 129/845, TP HCM là 105/935 tòa nhà, cụm tòa có tranh chấp, khiếu kiện. Tại Hà Nội, ngoài các trường hợp nêu trên, tranh chấp còn xảy ra ở chung cư Việt Đức Complex; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân); Housinco Premium (Thanh Trì); Phú Thịnh Green Park (Hà Đông); Kosmo Tây Hồ...

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng một trong những tranh chấp chung cư phổ biến liên quan đến vấn đề sở hữu chung, riêng; chậm đóng góp, bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung giữa chủ đầu tư và cư dân.

"Ở một số chung cư, chủ đầu tư và ban quản trị đại diện cư dân không thống nhất được việc phân chia diện tích chung, riêng và phần diện tích chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê. Do vậy đã dẫn đến không quyết toán được số liệu, chậm bàn giao kinh phí bảo trì 1-3 năm", ông Khởi nói.

Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng Nguyễn Ngọc Tuấn chỉ ra sai phạm tại không ít chung cư do các chủ đầu tư lấn chiếm, sử dụng không gian thuộc sở hữu chung vào mục đích riêng.

Trong hai năm 2021-2022, Thanh tra Bộ Xây dựng đã kiểm tra, thanh tra 37 chủ đầu tư và 36 ban quản trị tại 43 nhà chung cư ở 16 địa phương; xử phạt vi phạm hành chính 20 chủ đầu tư với hơn 14 tỷ đồng. Thanh tra đã yêu cầu các chủ đầu tư thống nhất với Ban quản trị về phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của chung cư; bàn giao đầy đủ hồ sơ chung cư cho Ban quản trị; buộc 5 chủ đầu tư trả lại hơn 2.000 m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân.