Hà Nội: Còn nhiều bất cập trong quản lý chung cư

Nhiều “cuộc chiến” đang nổ ra tại chung cư

Nếu sống ở Hà Nội đủ lâu, bạn sẽ chẳng lạ gì hình ảnh những người dân tại các toà chung cư treo băng rôn, biểu ngữ để phản đối chủ đầu tư vi phạm cam kết, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà. Những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp chủ yếu, gồm: Chung cư bị siết nợ do chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng; vướng mắc về quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư; chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư; quỹ bảo trì tòa nhà bị chiếm dụng; tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành; chất lượng các dịch vụ; thu - chi; tranh chấp liên quan đến sở hữu chung - riêng; chất lượng công trình không đảm bảo; chậm giao căn hộ và sổ hồng…

Một ví dụ là, tại chung cư Thăng Long Garden, hoạt động quản lý, vận hành đang diễn biến phức tạp: Chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì, phân định và bàn giao các phần diện tích sử dụng chung cho ban quản trị là nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn gay gắt giữa ban quản trị và chủ đầu tư, gây ảnh hưởng đến trật tự ở khu vực. Thậm chí, do bất bình một bộ phận cư dân chưa thực hiện việc đóng phí dịch vụ cho đơn vị vận hành tòa nhà...

Một khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, công bố tháng 12/2022 cho thấy, 129/845 (15%) chung cư tại Hà Nội có tranh chấp, trong khi tại TP HCM ít hơn đôi chút là 105/935 (11%). Các thống kê này chưa phản ánh đầy đủ số lượng tòa nhà có xung đột trong thực tế, nhưng đã cho thấy tranh chấp đang gia tăng.

Trong những cuộc “đối đầu”, dù chiếm số đông, cư dân chung cư thường rơi vào thế yếu. Phương tiện đấu tranh thường thấy của họ là căng băng rôn, tụ tập phản đối, biểu tình... Tuy nhiên, phần lớn cách làm này không giải quyết được mâu thuẫn, thậm chí còn khiến một số chủ đầu tư ngày một cứng rắn hơn. Khi không đạt thỏa thuận với dân, nhiều chủ đầu tư đã cắt nước, cắt dịch vụ thang máy, thậm chí thuê người ngoài vào can thiệp.

Vẫn còn “loằng ngoằng” trong quản lý, vận hành

So với thế giới, loại hình căn hộ chung cư ở Việt Nam xuất hiện muộn hơn, nên kinh nghiệm quản lý vận hành còn yếu và các quy định pháp luật còn lỏng lẻo.

Thứ nhất, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư còn một số bất cập như: Vướng mắc về quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư; thiếu chế tài xử lý vi phạm về thực hiện quy định tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban Quản trị; thiếu quy định cụ thể về cách thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư như trực tiếp, trực tuyến...

Thứ hai, liên quan đến quy định về bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư sau đầu tư trong Luật Nhà ở hiện hành có một số tồn tại, bất cập: Một là, chưa quy định thời điểm cụ thể để bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật sau khi kết thúc xây dựng, nghiệm thu theo quy định.

Hai là chưa có sự phân định về nguồn kinh phí quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật. Do vậy, bất cập từ hai phía, đó là gánh nặng kinh phí từ ngân sách nhà nước để quản lý vận hành, trách nhiệm đối với công việc, lợi ích của chủ đầu tư đã tạo ra những rào cản nhất định trong việc bàn giao, quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án nhà chung cư.

Ba là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với dự án xây dựng nhà ở nên trên thực tế cũng gặp nhiều khó khăn vướng mắc, chưa xác định được trách nhiệm cụ thể của các bên có liên quan như chủ đầu tư, chính quyền địa phương.

Thứ ba, đối với các chung cư chủ đầu tư cố tình chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì: Nhiều chuyên gia cho rằng cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng) cần làm việc với chủ đầu tư và ban quản trị, trên cơ sở hồ sơ xây dựng, thống nhất về số liệu, phương thức và thời gian bàn giao kinh phí bảo trì. Trong trường hợp cần thiết, Sở Xây dựng cần kiến nghị UBND thành phố ra quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì 2% và bàn giao cho ban quản trị.

Tuy nhiên cũng có quan điểm khác, rằng nguyên tắc giải quyết các tranh chấp sở hữu chung - riêng, đầu tiên phải do chủ đầu tư và ban quản trị hoặc chủ sở hữu nhà chung cư tự thỏa thuận với nhau. Trường hợp các bên không thương lượng được thì cơ quan giải quyết là tòa án chứ không phải Sở Xây dựng. Còn tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành chung cư cũng theo nguyên tắc các bên tự thỏa thuận, nếu thỏa thuận không có kết quả thì UBND cấp tỉnh chủ trì giải quyết. Đối với tranh chấp trong nội bộ ban quản trị do ban quản trị tự giải quyết theo quy chế hoạt động. Nếu có dấu hiệu vi phạm quy định về tài chính sẽ do hội nghị nhà chung cư quyết định phương thức xử lý.

Trong lúc này, khi quy định còn thiếu chặt chẽ thì những khó khăn đang đổ dồn lên chính quyền địa phương. Song theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15-2-2016 của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, UBND phường cũng chỉ biết tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành đúng quy định; theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh theo thẩm quyền hoặc báo cáo UBND cấp quận xem xét, giải quyết.

Có thể thấy, việc thiếu chế tài xử lý đang gây không ít khó khăn cho chính quyền địa phương trong việc giải quyết các vấn đề nảy sinh, mâu thuẫn trong vận hành chung cư diễn ra hiện nay...

Để biết thêm về những phương án có thể xoa dịu “cuộc chiến” ở các chung cư hiện nay, kính mời độc giả đón đọc ở bài viết tiếp theo!