Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam: Vẫn là bài toán khó giải

Vẫn còn sự đùn đẩy trách nhiệm trong việc phát triển nhà ở xã hội

Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân trong năm nay và trở thành quốc gia đông dân thứ 15 toàn cầu. Trong bối cảnh “đất chật, người đông”, đi đôi với nó là giá bất động sản cũng tăng “chóng mặt”.

Theo Cushman & Wakefield, giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm. Điều này khiến cơ hội an cư của nhiều người dân lao động phổ thông trở nên xa vời.

Nhà ở xã hội vốn được xem là giải pháp tái cân bằng nhằm bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản. Dẫu vậy, công cuộc phát triển phân khúc đặc biệt này vẫn còn rất nhiều khó khăn.

Một cuộc hội thảo gần đây tại TP HCM quy tụ đại diện của nhiều bên liên quan tới nhà ở xã hội. Mỗi bên một lý lẽ.

Doanh nghiệp than thiếu nhiều thứ, từ quỹ đất, vốn cho đến quy trình thủ tục. Chính quyền địa phương phản bác rằng, đất đâu có thiếu, chỉ tại doanh nghiệp không chịu xây. Trong khi Ngân hàng Chính sách xã hội lại cho rằng nguồn vốn còn thừa, chủ yếu là do thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và thủ tục phê duyệt dự án phức tạp...

Trong khi việc xác định trách nhiệm còn chưa đâu vào đâu. Thì người thu nhập thấp đang cảm thấy bất lực trước hàng rào xét duyệt, và nếu may mắn đến lượt mua nhà, họ chưa chắc đã kham nổi mức giá tới vài chục triệu đồng một mét vuông.

Nhiều doanh nghiệp không mặn mà

Nguồn cung hiện hữu trên cả nước đến nay chỉ đạt 156.000 căn. Do vậy, việc phấn đấu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 không hề đơn giản. Nhiệm vụ này sẽ càng khó khăn đối với các doanh nghiệp đầu tư khi chi phí xây dựng tăng cao và thời gian hoàn thiện pháp lý, thủ tục tiêu tốn nhiều thời gian (1-2 năm).

Bên cạnh việc chạy đua với thời gian, các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội còn đang phải chật vật với việc xác định giá thành cũng như chi phí vật liệu xây dựng để giữ biên lợi nhuận ở mức 10%.

Việc quy định quỹ đất là 20% gắn với các khu dân cư, khu đô thị gặp nhiều khó khăn. Bởi giá trị căn nhà không chỉ xác định trên chi phí xây dựng mà còn ở địa điểm. Do đó, với các dự án thuộc phân khúc cao và trung cấp hoặc ở khu vực trung tâm thành phố, giá trị thực của căn nhà cũng như chi phí sinh hoạt bị đẩy lên cao, người dân sẽ khó có điều kiện chi trả hơn. Nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội đồng thời với nhà ở thương mại trong cùng một dự án sẽ kéo giá trị của các căn hộ thương mại xuống thấp.

Tốc độ xây dựng nhà ở xã hội ở Việt Nam còn chậm

Tính đến quý I, Việt Nam đã xây dựng xong 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các KCN, tổng quy mô đạt gần 156.000 căn. Đồng thời, khoảng 401 dự án đang chuẩn bị được xây dựng.

Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp này vẫn chưa được đáp ứng được sức cầu. Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các KCN là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021-2030. Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện nay và nguồn cung tương lai thì thị trường vẫn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu.

Về phương diện người mua, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết để có thể sở hữu được một căn nhà ở xã hội, nhiều khách hàng đã phải đứng chờ đợi hàng tiếng đồng hồ để làm hồ sơ vì cung không đủ cầu.

Không chỉ vậy, giá bán nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫn còn quá cao so với nhiều quốc gia khác. Điều này dẫn đến việc người mua chịu nhiều áp lực tài chính khi phải cùng lúc gồng gánh tiền mua nhà và lãi suất trong thời hạn 5 năm.

Ngoài ra, hiện tượng mua chênh, đầu cơ đang khiến một lượng không nhỏ căn lọt vào tay những người không có nhu cầu thực ở. Do vậy, các cơ quan chức năng cần có các biện pháp thắt chặt, rà soát hồ sơ để hạn chế hiện tượng này.

Thiết nghĩ, nhà ở xã hội là loại hình nhà có ý nghĩa nhân văn rất lớn; các cấp chính quyền, doanh nghiệp cần vào cuộc khẩn trương, đồng hành cùng Chính phủ nhằm tăng tốc độ xây dựng nhà ở xã hội cho công dân… Cần xem lại các kế hoạch, mục tiêu phát triển có khả thi hay không? Tình trạng mất cân đối cung - cầu từng xảy ra với một số quốc gia đang phát triển khác liệu có lặp lại?... Để trả lời những câu hỏi lớn này, cần hiểu rõ các rào cản, khó khăn chính hiện nay, từ đó có giải pháp phù hợp.