Thị trường tái định vị: Tài sản nào vượt qua bộ lọc dòng tiền và xây dựng dòng tiền dài hạn

Khi lãi suất tăng, nhà đầu tư bất động sản có xu hướng ưu tiên tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, đồng thời chuyển từ chiến lược đầu tư ngắn hạn sang tích lũy dòng tiền dài hạn.

Chu kỳ vốn thay đổi, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc tài sản

Những tín hiệu từ hệ thống tài chính cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển sang trạng thái khác so với giai đoạn vốn rẻ trước đây.

Ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định kiểm soát tín dụng không vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Theo đó, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô.

Thông điệp chính sách vì vậy thể hiện rõ: dòng tiền trong nền kinh tế không bị đóng lại, nhưng tiêu chuẩn lựa chọn tài sản đang thay đổi. Tín dụng vẫn được cung cấp, song đi kèm sự sàng lọc chặt chẽ hơn đối với các lĩnh vực có mức độ rủi ro cao.

Ở phía bất động sản, áp lực này thể hiện qua cấu trúc tín dụng. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước tính đến 31/12/2025 cho thấy, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024. Mức tăng này cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Khi quy mô dòng vốn vào một lĩnh vực tăng nhanh, xu hướng quản lý thường chuyển sang trạng thái kiểm soát rủi ro mạnh hơn thay vì mở rộng đại trà như giai đoạn trước.

Lãi suất vay mua bất động sản tăng, bài toán đầu tư chuyển trọng tâm

Mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản cũng đang thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Nhóm “Big 4” đưa lãi suất cho vay bất động sản lên ngưỡng cao, có nơi gần 14%/năm. Khối ngân hàng tư nhân duy trì lãi suất vay mua bất động sản ở mức khoảng 9-10,5% trong thời gian ưu đãi và trên 11% khi thả nổi.

Với chi phí vốn tăng, cách nhà đầu tư nhìn thị trường thay đổi: thay vì chỉ tập trung vào câu hỏi “tài sản có tăng giá không”, trọng tâm chuyển sang “tài sản có đủ khả năng tạo dòng tiền để bù đắp chi phí vốn hay không”.

Sự dịch chuyển tâm lý này cũng được phản ánh trong dữ liệu hành vi người mua. Theo VARS IRE, nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt vẫn tiếp tục xuống tiền nhưng ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Cơ hội xuất hiện ở các dự án có giá trị khai thác rõ ràng, đặc biệt tại khu vực có hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch minh bạch.

Dòng tiền bắt đầu tìm về tài sản lõi đô thị

Trong các chu kỳ lãi suất cao, dòng vốn trên thị trường thường tái phân bổ. Thay vì chảy vào các tài sản mang tính đầu cơ, dòng tiền có xu hướng tìm đến những tài sản gắn với giá trị sử dụng và dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Trên thế giới, các tài sản ở vị trí trung tâm đô thị—gắn với hoạt động kinh tế, du lịch và dịch vụ—thường có khả năng giữ giá tốt hơn. Lợi thế của nhóm tài sản này không chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà còn có thể tạo dòng tiền từ hoạt động khai thác thực tế.

Tại Việt Nam, logic này đang ngày càng rõ nét khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Các dự án ở vùng ven hoặc phụ thuộc nhiều vào dòng vốn tín dụng có thể chịu áp lực thanh khoản lớn hơn. Ngược lại, bất động sản tại khu vực trung tâm—nơi tập trung dòng khách du lịch và hoạt động dịch vụ—có lợi thế về khả năng khai thác.

Trường hợp Đà Nẵng và trục đô thị sông Hàn

Đà Nẵng là một ví dụ cho cấu trúc này. Trục đô thị dọc sông Hàn – Cầu Rồng – trung tâm thành phố được xem là khu vực tập trung hoạt động du lịch, dịch vụ và giải trí sôi động. Đây cũng là nơi dòng khách quốc tế và nội địa thường xuyên tập trung, tạo nền tảng cho hoạt động kinh doanh lưu trú và dịch vụ du lịch.

Nhờ đó, các tài sản bất động sản nằm trong khu vực lõi của thành phố, gắn trực tiếp với hệ sinh thái du lịch và dịch vụ, thường được nhà đầu tư đánh giá có khả năng giữ giá và khai thác tốt hơn trong dài hạn.

Bất động sản ven sông Hàn ghi nhận mức độ quan tâm cao. Ảnh: ROX Group.

The Legend Danang được nhắc đến như một lựa chọn đáng cân nhắc trong nhóm tài sản dòng tiền theo bộ lọc mới của thị trường. Dự án nằm tại khu vực trung tâm bên Cầu Rồng và sông Hàn—được xem là trục du lịch quan trọng của thành phố. Vị trí này được cho là mang lại giá trị cảnh quan và biểu tượng, đồng thời gắn trực tiếp với dòng khách du lịch và các hoạt động dịch vụ tại trung tâm Đà Nẵng.

The Legend Danang - tài sản dòng tiền đáp ứng bộ lọc mới của thị trường. Ảnh: ROX Group.

Tác động đến chiến lược đầu tư

Trong chu kỳ mới, câu hỏi quan trọng nhất với nhà đầu tư không còn là có nên đầu tư bất động sản hay không, mà là đầu tư vào tài sản nào có thể đứng vững qua các chu kỳ thị trường.

Dòng tiền không biến mất mà dịch chuyển khỏi những tài sản yếu để tìm đến các tài sản có nền tảng giá trị vững chắc hơn. Nhà đầu tư vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng thận trọng và lý tính hơn, đặt trọng tâm vào pháp lý, khả năng khai thác và chất lượng thực của tài sản. Thị trường vì vậy đang dịch chuyển từ giai đoạn “mua theo sóng” sang giai đoạn “mua theo chất lượng tài sản”.