Chung cư mini là gì? Điều kiện và thủ tục xây chung cư mini như thế nào? Chung cư mini được xây mấy tầng?

Chung cư mini là gì? 

Xã hội hiện đại ngày nay, người dân, đặc biệt là thanh niên có xu hướng tìm về các thành phố lớn để sống và làm việc. Đây là một trong những lý do khiến diện tích đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang bị thu hẹp. Để bảo đảm an sinh chỗ ở cho người dân, cũng như xúc tiến sự phát triển của công nghệ, cơ sở hạ tầng, Nhà nước, các doanh nghiệp đã xây dựng các hệ thống tòa nhà cao tầng với nhiều dãy nhà ở khác nhau, người ta gọi hệ thống nhà ở này là chung cư. 

Chung cư mini là loại chung cư gồm nhiều căn hộ nhỏ, được chủ đầu tư xây dựng trên đất của mình. Với diện tích khiêm tốn, căn hộ chung cư mini thường phù hợp với sinh viên, người lao động, người còn độc thân, người có thu nhập trung bình. Chung cư mini gồm từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ. Căn hộ chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, gồm phòng ở riêng, nhà tắm, nhà vệ sinh, bếp… và có diện tích mặt sàn tối thiểu 30m2.

Theo định nghĩa chi tiết được nêu tại Điều 22 Nghị định 71, quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, chung cư mini là loại hình nhà ở do cá nhân/hộ gia đình xây dựng có từ 2 tầng trở lên, trong đó mỗi tầng sẽ có từ 2 phòng được thiết kế và xây dựng theo quy mô khép kín, diện tích sàn tối thiểu phải đạt 30m2.

Như vậy, so với các dự án chung cư thì căn hộ chung cư mini có diện tích và số lượng phòng trong một tòa nhà ít hơn hẳn, mỗi tòa thường chỉ có 6 – 8 tầng, mỗi tầng gồm 2 – 3 căn nhỏ, bên cạnh đó, những chung cư mini thường chỉ là những nhà dân cao tầng, được lắp thêm thang máy và một số kết cấu kỹ thuật để cho thuê lại, nên thường là trong ngõ ngách nhỏ.

Mỗi căn chung cư mini có diện tích chỉ khoảng 30 – 50m2, hướng đến đối tượng thuê/mua chủ yếu là người có thu nhập trung bình, sinh viên, người độc thân hoặc hộ gia đình trẻ, ít thành viên.

Điều kiện cấp phép xây dựng và mua bán chung cư mini như thế nào? 

Điều kiện để được cấp phép xây dựng chung cư mini phải tuân thủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, gồm hồ sơ, tiêu chuẩn, quy chuẩn và mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, trước khi mua bán, các bên cần lưu ý một số điều quan trọng. Nếu tòa chung cư mini là nhà ở riêng lẻ và đáp ứng các điều kiện theo quy định, người mua sẽ được cấp sổ hồng sở hữu riêng cho căn hộ mua và quyền sử dụng chung phần diện tích đất xây tòa chung cư mini này.

Ngược lại, nếu tòa chung cư không đáp ứng các điều kiện được nêu trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, việc mua bán có thể không được thực hiện. Nếu được thực hiện, người mua sẽ không sở hữu riêng từng căn hộ, mà toàn bộ những người mua sẽ có quyền sở hữu chung đối với các căn hộ trong tòa chung cư và diện tích đất xây dựng.

Thực tế, khác với xây nhà trên đất, với chung cư mini, các chủ sở hữu không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Đây là một trong những yếu tố thể hiện rằng người mua căn nhà này bị hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật trong thực hiện một số hoạt động liên quan như không thể chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay ngân hàng, không thể thừa kế hay thực hiện một số quyền dân sự khác. 

Trước khi được mua bán, chủ đầu tư phải bảo đảm các điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo Điều 93 của Luật Xây dựng 2014. Các điều kiện này gồm:

- Phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được ban hành có thẩm quyền.

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất được phê duyệt trong quy hoạch sử dụng đất.

- Đảm bảo an toàn cho công trình nhà ở, PCCC và công trình lân cận.

- Đảm bảo hành lang bảo vệ các công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng và giao thông.

- Đảm bảo yêu cầu về môi trường, hạ tầng kỹ thuật an toàn.

- Đảm bảo hành lang bảo vệ các khu di sản văn hóa và di tích lịch sử - văn hóa.

- Đảm bảo khoảng cách an toàn với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại cũng như các công trình liên quan đến an ninh, quốc phòng.

- Phải có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đầy đủ và đúng quy định pháp luật về xây dựng.

- Thiết kế và xây dựng nhà ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy định.

Do đó, để được cấp phép xây dựng chung cư mini, các yêu cầu cơ bản gồm mục đích sử dụng, thiết kế, hồ sơ xin cấp và an toàn cho các đối tượng liên quan. Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây chung cư mini có thể được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc không chấp thuận, phụ thuộc vào từng trường hợp. Trước khi xin cấp giấy phép xây dựng chung cư mini, nên tìm hiểu kỹ về quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật tại UBND cấp huyện và cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện.

Thủ tục xin cấp phép xây dựng chung cư mini

Quy định trong Điều 102 Luật Xây dựng 2014 cho biết các bước xin giấy phép xây chung cư mini như sau:

Bước 1: Chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và thẩm định yêu cầu cấp phép xây dựng.

Bước 3: Hoàn thiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả.

Các công việc chi tiết được thực hiện qua những bước như sau:

Bước 1: Chủ đầu tư chuẩn bị 2 bộ hồ sơ để xin cấp giấy phép theo quy định trong Điều 95 của Luật Xây dựng 2014. Hồ sơ gồm:

(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (mẫu số 01).

(2) Bản thiết kế xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ (bản vẽ mẫu do UBND cấp tỉnh ban hành).

(3) Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư, ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sổ hồng (bản sao).

(4) Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

(5) Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm bản vẽ thẩm duyệt (nếu có yêu cầu).

(6) Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng (nếu có yêu cầu), bao gồm các bản vẽ sau:

- Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu điện, nước.

- Bản vẽ mặt bằng nhà ở trên lô đất kèm sơ đồ vị trí nhà ở.

- Bản vẽ mặt bằng của các tầng trong tòa nhà, các mặt đứng và mặt cắt chính của nhà ở.

Bước 2: Cơ quan thẩm quyền tiếp nhận và thẩm định hồ sơ yêu cầu cấp phép xây dựng. Tùy thuộc vào quy mô công trình, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng sẽ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn sau:

- Tiếp nhận hồ sơ.

- Kiểm tra hồ sơ và thực hiện kiểm tra thực địa.

- Thẩm định hồ sơ xin cấp giấy phép, bao gồm đối chiếu sự phù hợp của bản thiết kế xây dựng nhà ở với thiết kế xây dựng cơ sở đã được cấp giấy phép thẩm định.

- Đóng dấu xác nhận trên bản vẽ thiết kế trong trường hợp dự án yêu cầu thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi tại cơ quan chuyên môn.

- Kiểm tra và đối chiếu sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng so với bản thiết kế xây dựng đã được thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy (nếu công trình nhà ở có yêu cầu thẩm duyệt PCCC).

- Trường hợp công trình phải thẩm tra thiết kế, kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của báo cáo kết quả thẩm tra đối với công trình nhà ở.

- Quyết định việc cấp phép xây dựng hoặc không cấp sau khi đã thẩm định hồ sơ.

Bước 3: Hoàn thiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả:

- Thông báo cho chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bao gồm phí cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

- Trả kết quả là giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế xây dựng đã được đóng dấu cho chủ đầu tư.

- Trường hợp không cấp giấy phép xây dựng, cơ quan sẽ trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Chú ý quan trọng cho chủ đầu tư là bản vẽ thiết kế phải phù hợp với quy hoạch được duyệt, bao gồm quy hoạch xây dựng, quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư. Quy trình xin cấp phép xây dựng chung cư mini được thực hiện tương tự như các công trình xây dựng khác.

Chung cư mini được xây bao nhiêu tầng?

Hiện nay pháp luật quy định Khi xây dựng chung cư mini thì chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng, và trong giấy phép xây dựng sẽ cho phép chủ đầu tư xây tối đa bao nhiêu tầng. Và chủ đầu tư phải thực hiện xây chung cư đúng theo giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 điều 10 Luật xây dựng.

Nếu chủ đầu tư xây dựng chung cư được cấp phép theo quy định tại điều 62 Luật xây dựng và không vi phạm các quy định cấm tại điều 10 luật này thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Trong hoạt động xây dựng nghiêm cấm các hành vi sau:
 
1. Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định pháp luật; xây dựng công trình tại khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét, trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này;
 
2. Xây dựng công trình sai quy hoạch, vi phạm chỉ giới, cốt xây dựng; không có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép hoặc xây công trình không đúng với giấy phép được cấp;
 
3. Nhà thầu hoạt động xây dựng vượt quá điều kiện năng lực hành nghề, năng lực hoạt động xây dựng; chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng để thực hiện công việc;
 
4. Xây dựng công trình không tuân theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng;
 
5. Vi phạm các quy định về an toàn tính mạng con người, tài sản và vệ sinh môi trường;

6. Cơi nới, lấn chiếm không gian, khu vực công cộng, lối đi và các sân bãi khác đã có quy hoạch xây dựng được phê duyệt và công bố;

7. Ðưa và nhận hối lộ trong hoạt động xây dựng; dàn xếp trong đấu thầu nhằm trục lợi, mua bán thầu, thông đồng trong đấu thầu, bỏ giá thầu dưới giá thành xây dựng công trình trong đấu thầu;
 
8. Lạm quyền, vi phạm pháp luật về xây dựng; dung túng, bao che hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng;
 
9. Cản trở hoạt động xây dựng đúng pháp luật;
 
10. Các hành vi vi phạm pháp luật khác về xây dựng.